未来10年,房子还会是最好的保值增值工具吗

时间:2019-12-02 08:00:01 来源:每日讯闻网 当前位置:拓赢疯子哥 > 计算机 > 手机阅读

文/颜开

100万元现金与市值100万元的房子,10年后哪个更值钱?这更多地是说如何实现财富保值增值,或者说通过什么方式抵御通货膨胀、保持购买力。

未来10年,房子还会是最好的保值增值工具吗

根据多数人的人生经验,假使我说未来10年100万元现金比100万元的房子更具有保值增值功能,估计会被唾沫淹死。

忘掉历史的人,不配拥有未来。如果我们回顾一下1998年以来的历史,任谁也不敢否定我国房地产市场化的巨大成就。单单拿出中国房地产总市值450万亿这个数据(一说65万亿美元),就足以说明一切问题,为“房多派”提供不言自明的证据,灭掉一切房地产泡沫论。

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一、房子价值变迁

10年之前也就是2008年,全国商品房平均售价为3800元/平方米,而到2018年这个数据已经提高到8737元/平方米。

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按照国家统计局公布的分地区数据,2018年东部地区商品房的平均售价,更是已经接近1.2万元/平方米。

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如果在2008年用100万元购买一套商品房,按照全国房价最近10年的平均涨幅,2018年底房子市值应该达到230万元;如果有幸房子位于东部地区,则市值肯定超过300万元;如果像彩票中大奖一样,10年前在北上广深投资一套房产,现在身价要超过450万元以上。

二、存款生息情况

资金也有时间价值,会有无风险收益,我们不妨采用银行存款利率计算。

2008年到2018年期间,银行存款基准利率有过几次调整,见下图。

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如果按照年利率4%复利计算,2008年存100万元到2018年底,本息不过是148万元。

对比以上数据,可以得出显而易见的结论:在过去10年持有房产无疑是人生赢家,而持有货币无疑是极其失算的。这个结论适用的历史时期,还可以继续放长到过去20年,乃至改革开放以来的40年,这也符合大多数的人生经历和直观经验。

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但是,历史的经验会一直有效吗?这辈人的财富暴涨方式会继续延续下去吗?甚至放宽一下视野,让我们看一看发达国家和地区有没有提供给我们一个可以“拿来主义”的样板,来指导我们在未来10年继续持有房产实现财富保值增值?

我们是看美国房地产市场呢,还是看德国、英国,还是看日本、香港?恐怕都不具有很大的参考价值。因为中国的房地产市场,不是纯粹由供需关系决定的市场,而是附加了太多因素、捆绑了太福利,甚至有时候供需关系根本就作用甚微。

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三、关于未来之预测

  • 关于房子问题

“房住不炒”定位自2016年底提出以来,经过过去两年多的时间,并没有丝毫的放松迹象。而且我们都知道有一个“滞后效应”的说法,政策的预期目标到现在才开始一步一步兑现。到今年,最新的提法是“因城施策”、“夯实城市主体责任”。看样,这次调控会管得长久一点,估计五年十年内不会有问题。

基于此,哪个地方房价还能疯涨?恐怕没有哪个地方会拿乌纱帽开玩笑。当然,暴跌也是违背政策初衷的。看不清这一点的人,是不会丢掉房价“只涨不跌”、“少涨即亏”观点的,炒房一族更是谁不看好房市跟谁急。

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我们分析一下,现在市值100万元的房子,它会是一种什么状态的存在?在北上广深一线城市的话,按照均价5~10万元计算,面积不过是十几二十平米;在均价2万的二线城市,面积不过是50平米;只有到了均价1万元以下的地方,面积才会超过100平米,可以较好的满足三口之家居住。

(据国家统计局2017年7月6日公布的数据,2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米,农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。)

据此是否可以判定,现在市值100万元的房子很难具有增值潜力,不仅不具有增值能力,搞不好还有下跌的风险。

  • 关于货币

很多人喜欢拿通货膨胀来说事。下图为1991年以来M2增速数据。

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中国改革开放40年来,GDP平均实际增速近10%,这其中确实有M2高速增长的因素。可是,如果我们务实一点,头脑清醒一点,就应该看到中国GDP已经从超过10%的高速转入低于8%的中高速增长轨道,连续16个季度处于6.4~7.0%窄幅区间,而M2增速最近两年已经低于10%,这就使得货币年贬值率实际已经低于2%。

目前货币资金的收益率是多少呢?按照存款基准利率是0.35~2.75%,参照国债收益率是2.1~4.27%,这可以视为无风险收益率。现在,商业银行的挂牌利率,比较有竞争力的水平在4%左右。

综合以上数据,是否可以预测未来10年的数据如下:M2增速8~10%,GDP增速6~8%,货币贬值速率2%,货币资金年收益率3~4%。如此,现在的存款100万元,10年后本息和为134~148万元,相当于今天110~120万元的购买力,不仅不会贬值,而且预期还会增值。

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结论

因此,市值100万元的房子,如果不是位于一线、二线人口净流入的城市,如果不是有捆绑福利值得很多人去竞买,我是不会持有的。反倒是现金,其所具有的流动性、收益性属性,在未来10年胜过房产的概率会比较大。

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